RISOLUZIONE N. 4 /2025
Roma, 13 gennaio 2025
OGGETTO: Articolo 5, comma 2-bis, del decreto-legge 15 maggio 2024, n. 63,
convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2024, n. 101, in
materia di contratti di concessione del diritto di superficie su
terreni per l’installazione e l’esercizio di impianti da fonti
rinnovabili. Profili di pubblicità immobiliare
L’articolo 5, comma 2-bis1, del decreto-legge 15 maggio 2024, n. 63
convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2024, n. 101, ha previsto che
la durata dei contratti, anche preliminari, di concessione del diritto di superficie
per l’installazione e l’esercizio di impianti rinnovabili non può essere inferiore a
sei anni, con rinnovazione automatica, alla scadenza, per un ulteriore sessennio.
1 L’art. 5, comma 2-bis, del decreto legge 15 maggio 2024, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge
12 luglio 2024, n. 101 dispone: “La durata dei contratti, anche preliminari, di concessione del diritto di
superficie su terreni ricadenti nelle aree di cui all'articolo 20, comma 1, lettera a), del decreto legislativo
8 novembre 2021, n. 199, per l'installazione e l'esercizio di impianti da fonti rinnovabili non può essere
inferiore a sei anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di ulteriori sei anni. Alla
seconda scadenza del contratto, salva diversa pattuizione delle parti, ciascuna parte ha diritto di attivare
la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la
propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della
scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla
data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo, il
contratto si intende scaduto alla data di cessazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo
periodo, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Se le parti hanno determinato una
durata inferiore o hanno convenuto il diritto di superficie senza determinazione di tempo, la durata si
intende convenuta per sei anni. Le disposizioni del presente comma si applicano anche ai contratti non
ancora scaduti, fatta salva la facoltà di recesso da esercitare con le modalità previste dal secondo periodo
nel termine di sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente
decreto.”.
Divisione Servizi
________________________________________
Direzione Centrale Servizi Catastali,
Cartografici e di Pubblicità Immobiliare
La norma ha disposto altresì l’applicazione di detta disciplina anche ai contratti già
stipulati e non ancora scaduti, fatta salva la facoltà di recesso.
In tale contesto, sono stati rappresentati i seguenti
QUESITI
- Si chiede se il citato comma 2-bis dell’articolo 5 del D.L. n. 63/2024,
derogando all’articolo 2645 bis, comma 3, del Codice Civile, consenta, per i
contratti preliminari che riguardano diritti di superficie su aree idonee per
l’installazione e l’esercizio di impianti a fonte rinnovabile, la trascrizione alla
quale riconoscere efficacia per almeno sei anni.
- Si chiede, inoltre, se e con quali modalità possa procedersi alla
trascrizione nei registri immobiliari delle proroghe disposte dalla norma sopra
menzionata per i contratti non ancora scaduti all’entrata in vigore della stessa.
PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE
Tanto premesso, con riferimento al primo quesito si ritiene opportuno
rammentare che il richiamato art. 2645 bis c.c. prevede la trascrizione dei contratti
preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti - quando
risultanti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o
accertata giudizialmente - di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’articolo 2643.
In tal senso, quindi, la norma codicistica prevede già la trascrizione
anche dei contratti preliminari di costituzione del diritto di superficie su beni
immobili e ciò indipendentemente dalla durata contrattuale di detto diritto.
In via generale, gli effetti di tale trascrizione previsti dal citato art. 2645
bis c.c. (vale a dire, la prevalenza sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il
promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare) vengono
espressamente correlati alla trascrizione del contratto definitivo da effettuarsi entro
un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione dello stesso, con
esplicita previsione, comunque, di cessazione di detti effetti “in ogni caso entro
tre anni dalla trascrizione” del contratto preliminare.
In sintesi, la disciplina codicistica applicabile ai contratti preliminari
immobiliari prevede una durata massima di un triennio per gli effetti della
trascrizione di detti contratti.
Pertanto, al fine di risolvere il primo quesito in tema di trascrizione,
giova evidenziare che la norma in esame (art. 5, comma 2-bis del D.L. n. 63/2024)
non ha espressamente disposto alcunché in materia di trascrizione e, in tal senso,
non pare potersi riconoscere alla stessa norma alcuna efficacia derogatoria
implicita rispetto alla disciplina generale, ora richiamata, della trascrizione dei
contratti preliminari ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile.
Ciò vuol dire che, ferma rimanendo la trascrivibilità dei contratti
preliminari anche relativi alla concessione del diritto di superficie, gli effetti di
detta trascrizione rimangono comunque disciplinati dalla previsione codicistica
generale in materia di pubblicità dei contratti preliminari che prevede l’efficacia
“massima” della formalità per un triennio dalla sua esecuzione, in assenza di
“tempestiva” trascrizione del conseguente atto definitivo (o di altro atto previsto
dall’art. 2645 bis c.c.).
In altri termini, una cosa è l’efficacia sostanziale (durata minima) del
contratto preliminare di concessione del diritto superficiario sulla quale è
intervenuta la norma in argomento disponendo la durata minima di almeno un
sessennio; altro è la durata dell’efficacia della relativa trascrizione sulla quale nulla
è stato espressamente disposto o derogato dalla norma del 2024 rispetto alla
disciplina civilistica generale dettata dall’art. 2645 bis c.c. per la trascrizione dei
contratti preliminari su beni immobili.
Per quanto concerne, poi, il secondo quesito, relativo alle eventuali
modalità di “trascrizione” per dare evidenza della proroga ex lege disposta per i
contratti già in essere, si ritiene utile, anche in tal caso, evidenziare - pure sotto tale
profilo - l’assenza di una esplicita novità normativa nella disciplina della pubblicità
immobiliare.
In sostanza quindi, stante l’assenza di una espressa deroga o previsione
normativa, deve ritenersi che tale effetto sostanziale sui contratti non ancora
scaduti si correli automaticamente alla disciplina ora introdotta in materia di durata
dei contratti de quibus dalla disposizione normativa in esame e che non necessiti,
per la sua esplicazione, di alcuna formalità pubblicitaria; ciò, anche stante
l’assenza di un atto formalmente idoneo, ex art. 2657 c.c.2, a costituire titolo per
l’esecuzione di un’eventuale formalità nei registri immobiliari.
Resta ferma, in ogni caso, la possibilità di pubblicare nei registri
immobiliari un evento giuridico, nei casi e nelle forme di legge, nell’ipotesi in cui
detto evento sia contenuto in un atto che rispetti i requisiti di forma di cui al citato
articolo 2657 del codice civile.
In sintesi, dunque, stante l’assenza di una espressa disciplina
derogatoria recata dalla novità legislativa in esame, si ritiene che:
- i contratti oggetto di quesito possono continuare ad accedere - nel
rispetto dei requisiti di forma - al regime della trascrizione dei contratti preliminari,
ma, pur rimanendo ferma l’efficacia sostanziale dell’atto (durata minima di almeno
un sessennio, rinnovabile alla scadenza) introdotta dal citato articolo 5, comma 2-
bis, gli effetti della trascrizione saranno comunque disciplinati dall’art. 2645 bis
c.c. che prevede, per tale formalità, l’efficacia massima di un triennio;
- la proroga ex lege dei contratti già stipulati sarà operante, nella
sostanza, indipendentemente dall’esecuzione di eventuali ulteriori formalità nei
registri immobiliari.
Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le
istruzioni fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dagli
Uffici dipendenti.
IL DIRETTORE CENTRALE
Claudio Fabrizi
firmato digitalmente
2 L’art. 2657 c.c. dispone che “La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto
pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”.
Unione Stampa Periodici Italiana
